Após a aprovação da reforma tributária no Brasil (ainda sem parte das orientações práticas), naturalmente os contribuintes passaram a se questionar o que as alterações legislativas efetivamente mudariam em suas vidas. Seja de forma pontual ou corriqueira, perguntas como: “e agora, quais notas fiscais devo emitir?”, “Preciso me organizar até quando?”, “Gostaria de antecipar meu patrimônio: tenho prazo?” ou ainda “Quais as novas alíquotas do ITCMD?” passaram a ser frequentes.

Além de extensos, os textos nem sempre são claros a todos os seus leitores – embora sejam feitos para a população. Com o surgimento das dúvidas, nasce também a necessidade de explicações.

Em nossa Newsletter do mês anterior, o tema trazido também foi sobre a reforma tributária e, mais especificamente, sobre as mudanças legislativas na tributação para aqueles contribuintes que operam no setor imobiliário. O texto abordou os principais pontos de atenção àqueles que, de uma forma ou de outra, possuem patrimônio imobiliário e atuam diretamente na área.

Embora naquele texto o enfoque era a perspectiva da reforma sobre o consumo, ele foi providencial para que se pudesse conectar essa mesma temática sob a ótica dos planejamentos patrimoniais. Ainda que, juridicamente, a referência seja ao “setor imobiliário” e essa menção possa sugerir a abrangência apenas das grandes imobiliárias / construtoras, a legislação passa a enquadrar como contribuintes de IBS/CBS até mesmo pessoas físicas que negociam imóveis de forma recorrente (desde que cumpram determinados requisitos).

O enquadramento das pessoas físicas que exercem a atividade de locação e/ou compra e venda de imóveis de forma recorrente como contribuintes desses novos tributos (IBS/CBS) faz com que a carga efetiva dessas pessoas suba consideravelmente. Em se tratando de aluguéis, a alíquota combinada da pessoa física que hoje é de 27,5%, poderá chegar a 35,6%. Ao passo que, na alienação de imóveis, o que hoje fica entre 15% e 22,50% sobre o ganho, poderá ser de até 36%.

E aí entra uma das dúvidas mais frequentes: e a pessoa jurídica (PJ)? Vale a pena? Devo colocar meus imóveis em uma sociedade imobiliária?

A recomendação é de que a análise seja feita caso a caso porque existem particularidades do patrimônio de cada família que não permitem com que essa resposta seja única. Embora as situações sejam diversas, é possível notar nas simulações numéricas que as sociedades imobiliárias continuam fazendo sentido sob a perspectiva fiscal para famílias que possuem esse tipo de patrimônio.

Ainda que as receitas a serem auferidas por essas sociedades tenham passado também por um acréscimo em sua tributação, tanto na locação como na alienação de bens imóveis, continua sendo interessante manter o patrimônio na pessoa jurídica.

E, se considerar que os bens dessa família estão na pessoa física e devem ser transferidos à pessoa jurídica, sendo essa empresa uma imobiliária, incide Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI). E é aí que identificamos uma fresta: os contribuintes ainda podem se valer da legislação atual, que determina que a base de cálculo do ITBI é o valor da operação (podendo ser, inclusive, o venal) ou, ainda, seguir a atual posição do Supremo Tribunal Federal e defender que sequer haveria ITBI a se pagar aqui (Tema nº 796 sob revisão no Tema nº 1.348).

Em razão da edição da Lei Complementar 227/2026, que trouxe em sua redação a possibilidade de o município estimar a base de cálculo do ITBI como sendo o valor da operação, o valor do tributo a ser recolhido nesse movimento poderá ser consideravelmente maior.

E, se dermos um passo além, uma vez a PJ constituída, querendo os proprietários transferir essas quotas/ações à próxima geração, poderão fazê-lo com alíquotas atuais de ITCMD, bem como com a base de cálculo menor do que o que determina a nova legislação. Ainda temos quatro meses para que as famílias ponderem as alternativas que têm e implementem movimentos que podem garantir otimização fiscal antes da implementação da reforma tributária programada para 2027.