A Reforma Tributária do Consumo foi vendida com a promessa de simplificação ao substituir cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por apenas dois (IBS e CBS), além da implementação da não cumulatividade plena e regras uniformes em todo o país.

Para as operações com bens imóveis, porém, o resultado prático caminhou na direção oposta. O setor ganhou um regime específico com várias exceções e prazos de decisão que, em muitos casos, são irretratáveis.

A Constituição Federal permite tratamento diferenciado para operações com bens imóveis (art. 156-A, §6º, II), e a Lei Complementar nº 214/2025 utilizou amplamente essa autorização: reduziu a alíquota padrão em 50% na alienação e em 70% na locação de bens imóveis, instituiu regras de equiparação de pessoas físicas a contribuintes de IBS/CBS e criou um mecanismo de monitoramento do valor de referência do imóvel.

A noção da complexidade do novo sistema tributário se aprofunda no chamado redutor de ajuste. Criado para evitar que o novo regime tribute operações que já suportaram indiretamente a carga tributária no regime anterior, o redutor de ajuste funciona como uma dedução da base de cálculo de IBS/CBS na venda do imóvel, atrelado ao valor inicial de aquisição do imóvel, e transmissível ao comprador sob o regime regular, operação a operação.

Há três formas distintas de apuração do redutor de ajuste, a depender se o imóvel já pertence ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, se já está em construção nessa data, ou se foi adquirido a partir de 2027. Além disso, há regras específicas de transmissão entre contribuintes, extinção em vendas a não contribuintes e composição que inclui ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas.

Para os contribuintes do regime regular de IBS/CBS que já são proprietários de imóveis em 31 de dezembro de 2026, ou que pretendem adquirir imóveis até esta data, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê duas opções de redutor de ajuste: (i) valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo IPCA, ou (ii) valor de referência do imóvel, que tende a refletir o valor de mercado. A data da constituição do redutor de ajuste é o próximo dia 31 de dezembro.

Para contribuintes do regime regular de IBS/CBS que adquirirem imóvel após essa data, o redutor de ajuste será o valor pelo qual o imóvel foi adquirido, atualizado pelo IPCA, e não será alterado nas alienações futuras (ou seja, se manterá pelo valor da primeira aquisição de não contribuinte).

Antes tratada de forma simples, a pessoa física agora pode ser equiparada a contribuinte com base em critérios combinados de receita auferida, quantidade de imóveis e tempo de permanência no patrimônio, com regras de enquadramento específicas para locação e alienação. Ultrapassado o limite, a pessoa física passa a se sujeitar às mesmas obrigações acessórias de uma pessoa jurídica (inclusive a obrigação de emissão de nota fiscal).

Incorporadoras que utilizam o benefício do Regime Especial de Tributação (RET), loteadores e locações residenciais e comerciais contratadas antes da Reforma Tributária do Consumo têm regimes de transição próprios, com alíquotas fixas, vedação de créditos e adesões irretratáveis em diferentes datas-limites.

Como resultado das mudanças indicadas acima de forma exemplificativa, a convivência entre regimes, redutores de ajuste, valores de referência e regras de transição exigem um mapeamento individualizado de cada imóvel, operação a operação, e situação do contribuinte.

Para o contribuinte do setor imobiliário, a promessa de simplificação do sistema tributário não se concretizou. Agora, é hora de mapear o portfólio e a expectativa de investimento em novos imóveis, identificar as decisões irretratáveis mais próximas do vencimento e planejar com antecedência.